週六, 13 一月 2018 17:21

2018泰國房地產報告: 泰國房價年漲8%,今年迎來歷史新巨變

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2018年最新泰國房地產報告 2018年最新泰國房地產報告 泰國房產網

自從2014年泰國對中國遊客開放落地簽,泰國旅遊市場對中國自由行遊客打開,泰國的購房市場熱度已持續升溫三年,加上上個月中泰鐵路正式動工開建(參見:中泰高鐵環評(EIA)通過並在2017年12月動工),泰國房地產升值預期濃厚。2018年1月4日,泰銖兌美元匯率升至32.24泰銖兌1美元,創下自2014年10月以來38個月的最高點。同時,2018年也將是推進泰國重大基礎設施項目建設的重要一年,泰國東部經濟走廊EEC五大項目的開工將吸引更多的投資者前來泰國投資。

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泰銖匯率持續升值,創38個月以來新高

在此市場環境優勢與距離優勢的吸引力下,很多房地產投資嗅覺敏銳的中國人,或許已經親身感受到機遇而有所行動。海外各國加上泰國本地的華人,在泰國購房的慾望不斷地在增加。2017年中國政府實施最新外匯管制開始後,中國客戶在泰國購房熱情明顯緩了一緩。但事實上,房產投資千萬不要總想著再等幾年好了,現在我們就一起來看看早買房和晚2、3年後買房會有什麼樣的區別。

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2018年1月10日芭提雅本地最新泰銖現金匯率

放眼世界,海外投資的幅度增加,加上匯改大門開啟,人民幣匯率進入了貶值的階段,且貶值幅度不斷擴大,引發了不少問題。中國人民銀行在年初就發布了《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》(簡稱《管理辦法》),並於今年實施。為了防止國家資金異常外流及打擊相關罪案,所有大額外匯匯款現金交易超過5萬美金就得申報,在這種情況下,本來有興趣在泰國投資買房的,就開始猶豫了。但是換個角度想,新規外匯管制現在才剛處於初步的執行階段,你現在不趕快轉移資產配置,等到過兩年後,你再想出海進行資產配置投資,那時的政策一定會比現在更嚴格。

所以結論很容易得出了:海外投資時機沒有區別,只有愈早愈好。

2017年上半年海外客戶在泰國購房佔比高達68%,其中來自亞洲購房者佔據首要的位置。由於泰國旅遊市場在全球影響,歐美以及亞洲等各國大量在泰國旅居,特別是中國大陸人士為了躲避霧霾和嚴寒,紛紛來泰國過上“雙棲生活“。近年來,泰國的土地價格平穩上漲,較前一年平均增長穩定在8%;而其中位置優越的地塊增幅甚至高達10-12%。

2018年泰國房產平均價格將至少上漲8%

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2005-2017年泰國曼谷公寓房價(每平方米均價)

即將於2019年1月生效的以減少泰國閒置土地為目的的“泰國土地和建築稅法規”將減緩曼谷地價的上漲,但曼谷公寓的價格還是會持續穩定上漲,那些受到最新土地稅和建築稅壓力的泰國土地地契持有人,也不太可能強行出售土地。當然了,如果稅收執行有效,泰國地主可以將大量閒置土地進行開發投資,根本不需要出售土地。(參見:新版泰國房產稅及土地稅法通過,推動泰國房地產業

過去五年泰國房產價格平均每年上漲9%

隨著曼谷的地價持續上漲,2018年新房公寓的價格也將攀升!2017年,曼谷新房公寓的平均售價從2016年的12.1萬銖/m上漲了8%,達到13.06萬銖/m。Ratchathewi(MBK至機場快線站)和Pathumwan(暹羅廣場)地區公寓價格漲幅最高,由於需求強勁,漲幅達16%來到23.4萬銖/m。在曼谷市中心,平均售價上升了12%,達到21.07萬銖/m。在Yannawa和Klong San地區,公寓銷售狀況良好的區域,平均售價也上升了12%。而在曼谷郊區,由於正處於城市軌道交通建設期,這些稍微離主城區有些距離的,平均價格上漲幅度約在5%左右。過去幾年,由於這些地方的土地成本高,加上成熟的配套和優越的環境,可提供給新公寓開發的土地供應有限。

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2004 - 2017 年曼谷公寓供應表

曼谷市場公寓總供應量為55萬套

2017年在曼谷從128個項目中總共推出了62,700套單元,推出的新建案公寓數量達到了十年來的最高水平,今年新推出的新建案公寓供應量比近五年平均量多出15%,即每年約53,600個單位。

目前,曼谷公寓供應增長最快的地區是素坤逸Sukhumvit線上的帕卡儂Phra Khanong--Suan Luang區域,上升23%增加了14,400套;輕軌一號綠色線往Mo chit方向的Phaya Thai--Ratchadaphisek區域供給量13,200套單位,同比增長21%;Thon Buri--Phetkasem(湄南河對岸吞武里王朝區域)則增加了8,900套,達至14%。這三大地區的新公寓供應量佔全曼谷新公寓總量的58%。其中Phra Khanong-Suan Luang區域開發的新建案公寓項目數量最多,而Pathumwan-Ratchathewi地區的價格上漲幅度則是這三大區裡最大,高達16%。

在2017年,市場上對新公寓銷售的需求共計57,300套,比泰國過去五年的平均銷量高出14%,約為每年50,400套。公寓在市場上的總銷售率為90%,而共管公寓在市場上的總銷售額上升到49.61萬個單位。在今年整體的曼谷市場上,新推出的公寓平均銷售率約為62%,而目前整體的曼谷公寓市場總銷售率達到90%,新案銷售量佔一半以上,銷售總額達到49.61萬套,其中市場上未售出的公寓數量約為53,900套。

Phra Khanong-Suan Luang;Phaya Thai-Ratchadaphisek和Pathumwan-Ratchathewi出售的公寓數量比例最大。其中Pathumwan-Ratchathewi區域的新建案公寓銷售率最高,約為88%。根據數據調查顯示,在過去的五年裡,曼谷公寓市場擴展到了外圍地區,新建案公寓面積增長最快的地區是Thon Buri-Phetkasem,比以往增長107%,其次是Tiwanon-Rattanathibet(76%)和Chaeng Watthana-Pak Kret(68%),而2016年的增長率僅為68%。

2018年泰國房價走勢預測

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2018年泰國曼谷房價走勢預測(以上價格為泰銖/平米,換算時人民幣:泰銖匯率可以大約為為1:5)

2018年泰國房地產市場新增供應量將增長10%以上,曼谷的市場上將會轉型,受到諸多利好因素(如泰國4.0戰略以及泰國東部經濟走廊EEC)的推動,對中國投資者來說,其中最為明顯的是“一帶一路中的中泰鐵路第一期動工”,這個信號已明確的將泰國往後的投資市場動向再次對外界打開,泰國房地產市場將迎來更新的熱潮,其中這也包括外國赴泰投資看中租金的高回報率,再加上海外公司有興趣與許多項目的泰國開發商,包括大型和小型開發商合資,傾向於引入資金和技術來共同開發項目。而這其中對合資企業有興趣的外國投資者來自日本、中國和香港等許多國家,與此同時,愈來愈多的海外投資者作為長期投資和養老而在泰國購買房產。泰國房產指數不斷增長、人口老齡化和新房地產開發技術都在推動泰國市場的一個熱度。

晚幾年泰國買房,買到的位置比現在更偏僻

泰國房市主要因為城市化發展原因,當前處於擴張期。比如普吉島的交通規劃,正在加速從普吉機場向南部擴張。今年投資買房的人,在普吉島中部看房,再晚幾年來泰國買房,那大概就得去南部海邊了。跟中國十年前一樣,泰國正好處在一個高速發展期裡,房產價格快速上升,投資的熱潮也一步步緊逼上升,幾年前是,未來十年泰國的黃金期也會是。

晚兩年投資泰國房產,少了一套房

現在許多在售的新建案,可能交通還不夠便利,但隨著城市的擴容、配套設施漸漸完善、地鐵線路的開通等等因素當然會使你所投資的房產升值。世界範圍內的房價都在漲,這是大趨勢,並且很顯然它還處於上升期,遠沒到頂。現在能買得起的房,過兩年就買不起了,再過兩年,你會發現買一套房的錢夠買現在兩套!處於上升期的房地產市場無不如此,愈晚進場就要付出更高的成本與代價,同時還壓縮了未來的投資報酬。

以上便是早投資與晚投資的利與弊,想要投資泰國房產的朋友,真的要慎重地考慮清楚。可以肯定的是,愈晚投資泰國房產,您將會失去更多升值的機會。

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閱讀 9749 次數 最後修改於 週五, 12 十月 2018 16:37
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